Glosario del mercado hipotecario

Febrero 03, 2017

La buena comunicación es clave para el éxito de cualquier transacción inmobiliaria. Por eso, compartimos contigo un glosario con los términos más usados en el mundo hipotecario. Esta es una excelente herramienta que te ayudará a explicarles a tus clientes los términos del campo de las bienes raíces.

Términos más usados:

Amortización (amortization): Saldo de una deuda en plazos regulares durante un tiempo determinado.

Balance de principal (principal balance): Cálculo de la obligación, excluyendo intereses u otros cargos. No es un balance de cancelación.

Buydown: Pago al banco, por un individuo (usualmente el desarrollador o vendedor), con el propósito de reducir la tasa de interés de la hipoteca por un término definido.

Cuota de originación (origination fee): Cantidad establecida por el banco y pagada por el solicitante para la evaluación y tramitación de la solicitud de préstamo.

Carta de regalía/donación (gift letter): Documento que certifica que los fondos provienen de un regalo o donativo y no requieren pago o devolución.

Certificación de deuda contributiva (property tax statement): Documento que expide la oficina del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) e indica si existe o no una deuda de contribuciones sobre la propiedad inmueble.

Certificación de valores (tax assesment value): Documento que expide el CRIM e indica los valores de la estructura y el terreno para propósitos contributivos; no representa el valor de la propiedad en el mercado.

Certificado de elegibilidad (certificate of eligibility): Certificación expedida por el Departamento de Asuntos del Veterano (VA) que le confirma al acreedor la elegibilidad del veterano para obtener un préstamo garantizado por la Agencia.

Codeudor (co-borrower): responsable adicional de la deuda. Persona quien tiene o tendrá participación titular en la propiedad y responsabilidad de pago en la hipoteca. Sus ingresos, activos y deudas se utilizarán para determinar la capacidad de pago, conjuntamente con las del deudor principal.

Cofirmante (co-signer): Individuo que acepta garantizar la deuda a nivel personal en caso que el deudor no cumpla con el pago. Este no tiene participación titular en la propiedad en garantía. Se pueden considerar sus ingresos y deudas al determinar la capacidad de pago para reforzar la parte crediticia del deudor principal, o se puede utilizar como un factor compensatorio.

Contrato de compraventa u opción de compra (sales agreement): Acuerdo entre un vendedor y un comprador donde se estipulan los términos y condiciones (precio de venta, tiempo, etc.) en relación con la venta y transferencia de la propiedad.

Cuenta en plica (escrow account): Porción del pago mensual correspondiente al pago de contribuciones y seguros relacionados con la propiedad que se mantiene por el administrador de la hipoteca. Esta cuenta se conoce también como cuenta de reserva. Periódicamente el administrador del préstamo analiza la cuenta para verificar si el balance es suficiente para cubrir los pagos proyectados de contribuciones y seguros. Si se identifica una deficiencia en la cuenta, se ajustará el pago mensual a la cantidad requerida para cubrir los pagos.

Depósito inicial (earnest money): También conocido como opción de compra, es una entrega de dinero como muestra de la aceptación de los términos y condiciones indicados en el contrato de compraventa. Al cierre del préstamo dicha cantidad es acreditada al precio de compra.

Depreciación (depreciation): Cantidad que presume presentar una pérdida en el valor de una estructura u otro tipo de activo. Puede originarse por la edad, deterioro físico, condición económica o funcional de la propiedad.

  • Funcional – Pérdida de valor en la edificación por no mantenerse al día con los cambios de estilo de la construcción, distribución interna o equipo, según lo que prevalece en el mercado.
  • Física – Pérdida en el valor en la propiedad por no haberse mantenido en buen estado.
  • Exterior – Pérdida en el valor de la propiedad a causa de factores económicos, ambientales o de localización.

Descripción legal (legal description): Explicación detallada que incluye las características, colindancias, cabida y servidumbres de un inmueble, según inscrito en el Registro de la Propiedad.

Descuento hipotecario (discount point): Puntos pagados por el solicitante sobre la cantidad del préstamo hipotecario para reducir la tasa de interés.

Dominio simple (fee simple): Derecho pleno sobre la propiedad que permite disponer de esta sin limitaciones.

Emancipación (emancipation): Independizarse de la tutela de los padres. La Ley de Puerto Rico reconoce cuatro tipos:

  • Por concesión del padre o de la madre
  • Por matrimonio
  • Por concesión judicial
  • Por la mayoría de edad (21 años)

Embargo (attachment): Restricción al uso o disposición de bienes. Se origina por mandato de un Tribunal o por el poder inherente de un gobierno (por ejemplo, el Departamento de Hacienda).

Equidad (equity): La diferencia entre el valor en el mercado de una propiedad y las deudas que la misma garantice.

Escritura de compraventa (sales deed): Documento público en el que un vendedor le transfiere el título de una propiedad a un comprador. El mismo se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Escritura de hipoteca (mortgage deed): Documento público que se constituye para garantizar el cumplimiento de una obligación principal y establecida por un pagaré que queda inscrito en el Registro de la Propiedad.

Escritura de capitulaciones matrimoniales (prenuptial agreement): Documento público, otorgado antes de celebrarse el matrimonio, que estipula las condiciones de la sociedad conyugal relativa a los bienes presentes y futuros. Es importante que cualquier alteración a la escritura de capitulaciones matrimoniales se realice antes del matrimonio.

Estudio de título (title search): Informe acerca del estado legal y circunstancias de una propiedad según consta en el Registro de la Propiedad. Provee información acerca de la descripción de la propiedad y su titular registral, así como sobre las cargas y gravámenes que le afectan y sobre cualquier otra documentación pendiente en el Registro.

Gastos de cierre (closing costs): Costos relacionados con la otorgación del préstamo. Incluyen cargos pagados a terceros, como honorarios legales, plano de mensura, tasación, póliza de título y gastos pre-pagados, entre otros.

Gastos pre-pagados (prepaid costs): Costos que se pagan por adelantado al momento del cierre (por ejemplo: prima de seguro hipotecario, puntos de originación y descuento e intereses).

Gravamen (lien): Cualquier obligación, deuda hipotecaria o limitación del inmueble. Ejemplos: servidumbre, arrendamientos, hipotecas, usufructo, embargo, etc.

Hipoteca (mortgage): Gravamen sobre una propiedad inmueble que brinda un deudor a un acreedor como protección adicional para el pago de la obligación. Se origina a través de la otorgación de una escritura pública y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Interés (interest): Costo de uso del dinero. En préstamos hipotecarios, los intereses se pagan el mes vencido.

Mercado primario (primary market): División donde las hipotecas son originadas.

Mercado secundario (secondary market): Donde se compran y venden hipotecas existentes o instrumentos garantizados por éstas.

Morosidad (default): Incumplimiento con los términos y condiciones de pago establecidos en el pagaré. El caso se clasifica como moroso cuando existen dos mensualidades vencidas por falta de pago.

Pagaré hipotecario (mortgage note): Promesa escrita de pago de una suma de dinero donde se establecen los términos y condiciones del pago de la deuda, como la penalidad en caso de prepago. En los préstamos convencionales el porciento de penalidad está regulado por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras bajo el Reglamento 5722.

Poder legal (power of attorney): Escritura pública en que un mandante confiere la autorización a un mandatario para transigir, enajenar (vender), hipotecar o ejecutar una acción a su nombre con respecto a la propiedad inmueble. Para transacciones hipotecarias el poder debe ser específico.

Préstamo asegurado (insured loan): Dinero prestado con seguro hipotecario de FHA, VA o una compañía privada de seguro hipotecario.

Préstamo FHA (FHA Loan): Financiamiento hipotecario asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Asegura el pago en caso de incumplimiento del deudor.

Préstamo VA o veterano (VA Loan): Financiamiento hipotecario garantizado por el Departamento de Asuntos del Veterano en caso de incumplimiento del deudor.

Principal e interés (principal and interest): Porción del pago mensual destinado a amortizar la obligación y cubrir los intereses acumulados para el periodo.

Proceso (processing): Trámite de una solicitud de crédito durante la cual se realiza la requisición, obtención y análisis de los documentos necesarios para la evaluación del caso.

Quiebra (bankruptcy): Proceso legal mediante el cual una persona, natural o jurídica, es relevada de hacer los pagos de algunas o todas sus deudas luego de ceder sus activos a un síndico designado por el Tribunal para la protección de los acreedores. En algunos casos, una vez el deudor es relevado de los pagos, se le puede requerir efectuar pagos parciales mediante plan de pagos a sus acreedores a través del síndico.

Razón préstamo sobre valor (loan to value ratio- LTV): El porcentaje de la obligación en una transacción hipotecaria en relación con el valor tasado de la propiedad o el precio de venta, lo que sea menor.

Registro de la Propiedad (Property Registry): Oficina gubernamental encargada de dar publicidad a las transacciones relacionadas con los bienes inmuebles, tales como: casa, solar, finca o edificio. El propósito de esta oficina es llevar constancia en sus libros sobre la descripción de los bienes, a quién pertenecen, las condiciones en que se encuentran en cuanto a cargas o gravámenes y otros extremos, con el propósito de que esta información pueda llegar al conocimiento del público en general.

Refinanciamiento (refinance): Transacción mediante la cual una obligación es cancelada y reemplazada por una nueva obligación.

Seguro hipotecario privado (private mortgage insurance): Seguro hipotecario colocado con una compañía privada que garantiza normalmente un 20% del total adeudado de un préstamo hipotecario. Aplica a préstamos convencionales.

Seguro contra inundación (flood insurance): Seguro obtenido a través de un programa Federal que cubre daños a la estructura en la eventualidad de una inundación.

Seguro contra riesgos (hazard insurance): Seguro sobre la propiedad requerido por las instituciones financieras contra el riesgo de fuego, terremoto y huracán.

Seguro de título (title insurance): Seguro que protege al acreedor hipotecario por cualquier pérdida ocasionada por defectos en el título de la propiedad que recibe como colateral de la obligación hipotecaria (como cancelación de gravámenes anteriores y deudas contributivas, entre otros).

Tabla de amortización (amortization schedule): Indica el itinerario de pago del préstamo y desglosa la distribución de los pagos mensuales entre principal e interés. Además, incluye el balance de principal luego de efectuado el pago correspondiente.

Tasa de porcentaje anual (annual percentage rate- APR): Costo del crédito expresado como una tasa anual. Es la medida real del costo del crédito al cliente. Puede resultar más alto que la tasa de interés reflejada en el pagaré porque incluye ciertos cargos por financiamiento. La tolerancia de error en la divulgación del APR no debe de exceder un 1/8%.

Prima de seguro hipotecario pagada por adelantado (up front MIP): Cargo impuesto por HUD-FHA para asegurar el préstamo hipotecario.

VA funding Fee: Cargo impuesto por VA al veterano para obtener la garantía de la Agencia sobre un préstamo hipotecario.

Recuerda que los expertos hipotecarios de Conexión Popular están para orientar a tus clientes. Para más información comunícate:

Metro – 787.707.1720

Norte – 787.879.9081

Sur – 787.812.7730

Oeste – 787.806.1170


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